Wobbe van der Meulen
Bevlogen sprekers, enthousiaste deelnemers en presentaties die uitnodigden tot discussies op 14 februari bij het seminar ‘De woningnood in Nederland’ van Hofmeier, Public Values en Scope & Skills. Dagvoorzitter Piet Klop van Public Values onderstreepte de actualiteit met een verwijzing naar de koppen van het FD van de laatste dagen. Woningnood en spreker van vandaag Peter de Reus halen zelfs daar de voorpagina! Daarnaast is er in brede zin veel aandacht in de media voor de problemen op de woningmarkt.
Bas Jan van Bochove, voorzitter Commissie Evaluatie Woningwet neemt ons als eerste spreker mee langs de historie van woningcorporaties om vervolgens stil te staan bij de bevindingen van de Commissie Evaluatie Woningwet. Kort door de bocht een aantal op een rij: „Regulering is goed geweest, maar wel te ver doorgeschoten. Woningmarktproblemen worden deels daardoor veroorzaakt. Ook het toezicht is te ver doorgeschoten. Zo is risicogericht toezicht door strikte wetgeving (nog) niet mogelijk“.
Specifiek aandachtspunt van de Commissie was de positie van de middeninkomens. Volgens Bas Jan is het hard nodig om de spirit weer terug te krijgen in de sector, de angst moet eruit, grenzen moeten soms overschreden kunnen worden, ook de Aw moet soms regels rekbaar kunnen toepassen. Corporaties hebben enorm veel op hun bordje. Taken en heffingen, beperken de mogelijkheden, dat vereist veranderingen!
Sluit vraag en aanbod eerst eens op elkaar aan
Prof. Peter Boelhouwer, hoogleraar Woningmarkt TU Delft zoomt vervolgens wat meer in op de woningmarkt en de woningzoekende. Hij begint met het duiden van de oorzaken van de huidige situatie op de woningmarkt. Vervolgens geeft hij aan in welke richting oplossingen gezocht kunnen worden. Vervolgens komt natuurlijk de vraag: „Wat en waar gaan we bouwen?“ Vraag en aanbod sluiten nog steeds niet op elkaar aan. Uit onderzoeken komt nog steeds naar voren dat mensen het liefst wonen in eengezinswoningen in groen stedelijk gebied en wat bouwen we, kleine appartementen in grootstedelijke omgevingen. Tenslotte staat hij nog stil bij voor wie er gebouwd moet worden. Duidelijk is dat de positie van de middeninkomens onder druk staat. Er zijn gewoon te weinig middel dure woningen. Ook daar is actie nodig!
Wetgeving beperkt investeringsmogelijkheden
Dr. Jannes van Loon, onderzoeker en woningmarktspecialist bij CBRE geeft ons vervolgens een inkijkje in hoe het CBRE aankijkt tegen de ontwikkelingen op de woningmarkt. Hij gaat in op de vraag: „Hoe kan het dat ‘onze’ Nederlandse berg met geld (met name pensioengeld) niet leidt tot het oplossen van de problemen op de Nederlandse woningmarkt? (pensioenfondsen en verzekeraars die investeren in vastgoed).“ Op dit moment hanteren de populairste steden de meest stringente beleidsmatige eisen (restrictief beleid), waardoor het moeilijk is voor beleggers om daar projecten te verwerven. In andere steden is meer vrijheid, maar zijn de risico’s ook groter. Beleggers zitten op een grote berg met geld, maar de mogelijkheden om daadwerkelijk in Nederlands vastgoed (midden huur) te investeren zijn tot nu toe beperkt. Het ziet er nog niet naar uit dat dat op korte termijn gaat veranderen.
Innovatief om de regels heen
Jan van Andel, bestuurder corporatie Woontij Texel staat stil bij de vraag of ‚tiny houses‘ misschien een oplossing voor de woningnood kunnen zijn. Woontij is als corporatie marktleider op de Waddeneilanden. Ze heeft in haar strategie opgenomen dat er lokaal maatwerk wordt geleverd en dat er voldoende woningen beschikbaar zijn. Ook op Texel is sprake van woningnood. Oorzaken zijn ook hier gezinsverdunning en vergrijzing. Daarnaast zijn er veel lage inkomens, terwijl de huizenprijzen hoog zijn. Voor de korte termijn wordt er nog groei verwacht, maar voor de langere termijn zal de bevolking krimpen. Gezocht wordt naar een oplossing om tijdelijk vraag in te vullen met flexibele permanente oplossingen. Woontij zoekt naar innovatieve oplossingen. De bouw- en corporatiewereld is erg traditioneel. Dat staat ook het oplossen van woningmarkt knelpunten in de weg. Op Texel bouwen we nu een pilotproject, waarin industriële, kleine woningen worden gebouwd. Bij het maken en het samenstellen van het plan hebben we bewust de samenwerking met de omgeving gezocht. Werkgevers en betrokken partijen (bijv. zorgverleners) hebben we nadrukkelijk gevraagd om te participeren. Ook financieel. Soms moet je je nek uitsteken en de grenzen van de wet opzoeken. Niet eerst toestemming vragen aan de Aw, maar als er lokaal draagvlak is, gewoon de mouwen opstropen en aan de slag gaan. Alleen zo kom je tot oplossingen voor knelpunten op de woningmarkt.
Aanpak van fraude levert woonruimte
Peter de Reus van Decisive Facts laat ons aan de hand van de uitkomsten van zijn onderzoek zien dat de aanpak van woonfraude het aantal beschikbare woningen in de sociale huursector verhoogt. In de meeste huurovereenkomsten van woningcorporaties is onderverhuur van kamers of de hele woning verboden. Om inzicht te krijgen in de mogelijk omvang van huurfraude heeft Peter advertenties voor kamerhuur vergeleken met de gegevens van de BAG van de gemeente. Hij heeft zich daarbij beperkt tot de Amsterdamse corporaties. Opvallend is dat de cijfers die Peter boven tafel haalt behoorlijk afwijken van de cijfers die de corporaties zelf hanteren. Peter gaat (op basis van de data) uit van circa 10 tot 20% illegale bewoning van corporatiewoningen in Amsterdam (waarmee een bedrag van circa 144 miljoen euro op jaarbasis gemoeid is!). Het aanpakken van illegale onderhuur levert de corporaties niet alleen geld op, het vergroot ook de mogelijkheden voor woningzoekenden om een sociale huurwoning te verkrijgen.
De woningnood is terug!
Peter van Gilst sluit af met een korte nabeschouwing van de middag. Hij geeft aan dat niet anders geconcludeerd kan worden dan dat de woningnood weer terug is! Het probleem is weliswaar niet specifiek van deze tijd, maar ook nu weer blijkt dat het niet eenvoudig is de huidige krapte op de woningmarkt op te lossen. Terugkomende geluiden zijn wel, verlicht de regelgeving voor woningcorporaties, schaf de heffingen af, ga van generieke naar specifieke of zelfs regionale regelgeving, zorg voor meer bouwlocaties, verlaag de kosten van grond en vraag meer innovaties van de bouwsector. Tijdens de borrel wordt er nog lang nagepraat over de boeiende presentaties en discussies.
De auteur, Wobbe van der Meulen is Managing Consultant bij Hofmeier.
Interview mit Claudia Zimmermann
